Makelaarsovereenkomst opzeggen: uw rechten, de kosten en de termijnen

Een makelaarsovereenkomst opzeggen kan, ook als u pas enkele weken geleden getekend hebt. De bemiddelingsopdracht tussen een consument en een vastgoedmakelaar is in Belgie stevig ingekaderd. Er gelden maximumtermijnen, een verplichte opzegmogelijkheid bij verlenging en een plafond op de verbrekingsvergoeding. Hieronder leest u welke regels spelen, wat een vroegtijdige stopzetting realistisch kost en hoe u daarna een makelaar kiest die wel resultaat boekt.

Wanneer wilt u de samenwerking stopzetten?

De aanleiding is zelden een enkel incident. Meestal stapelt het zich op. Uw woning staat al drie maanden online, het aantal bezichtigingen valt tegen, u hoort weinig van uw makelaar en de feedback van kandidaten bereikt u niet. Soms ligt het aan de vraagprijs, die te optimistisch werd ingeschat om de opdracht binnen te halen. Een tweede, onafhankelijke gratis schatting van uw woning maakt vrij snel duidelijk of dat het geval is.

Maak eerst dit onderscheid, want het bepaalt uw aanpak. Wilt u helemaal stoppen met verkopen, dan volstaat een correcte opzeg. Wilt u van makelaar wisselen, dan hebt u ook een opvolger nodig en houdt u best rekening met de overgangsperiode. En loopt uw contract binnenkort gewoon af, dan hoeft u vaak niets te verbreken. U laat de einddatum passeren en meldt tijdig dat u niet verlengt. Dat scenario is veruit het goedkoopst, dus kijk altijd eerst naar de looptijd voor u aan een verbreking denkt.

De wettelijke spelregels: duur, verlenging en herroeping

Voor overeenkomsten tussen een vastgoedmakelaar en een consument geldt het koninklijk besluit van 12 januari 2007 over bemiddelingsovereenkomsten. Dat legt grenzen op die niet in uw nadeel kunnen worden weggeschreven.

Een exclusieve opdracht, waarbij enkel die ene makelaar uw woning mag verkopen, loopt maximaal zes maanden. Wordt de overeenkomst daarna stilzwijgend verlengd, dan gebeurt dat in periodes van maximaal een maand en kan elke partij opzeggen met een opzegtermijn van hoogstens een maand. Een contract dat u jarenlang vastzet, is dus niet in orde.

Tekende u buiten het kantoor van de makelaar, bijvoorbeeld aan uw eigen keukentafel na het schattingsbezoek, dan hebt u veertien dagen herroepingsrecht. In die periode komt u zonder reden en zonder kosten terug op uw handtekening. Vroeg de makelaar u uitdrukkelijk en schriftelijk om al te starten binnen die veertien dagen, dan mag hij wel een vergoeding vragen voor het werk dat intussen gebeurde.

Ging het niet om een exclusieve opdracht, dan mag u sowieso ook andere makelaars inschakelen zonder iets op te zeggen. Controleer dat woord voor woord in uw contract, want exclusiviteit staat soms verstopt tussen de algemene voorwaarden.

Wat een vroegtijdige verbreking mag kosten

Verbreekt u de overeenkomst eenzijdig terwijl ze nog loopt, dan voorziet vrijwel elk contract een forfaitaire schadevergoeding. Ook die is begrensd: ze mag niet hoger liggen dan 75 procent van het overeengekomen ereloon. Staat er een hoger bedrag in uw contract, of een beding dat u de volle commissie laat betalen, dan is dat aanvechtbaar.

Een rekenvoorbeeld maakt het concreet. Verkoopt u een woning van 350.000 euro tegen een ereloon van 3 procent, dan gaat het om 10.500 euro commissie. De maximale verbrekingsvergoeding bedraagt in dat geval 7.875 euro. Dat is veel geld voor een samenwerking die nog geen koper opleverde, en het verklaart waarom u beter wacht op de einddatum wanneer die kortbij ligt.

In de praktijk is er ruimte om te praten. Een makelaar die merkt dat de klik weg is, vraagt vaak enkel een vergoeding voor gemaakte kosten zoals fotografie, een EPC-keuring of betaalde publicaties. Zet zo een regeling altijd schriftelijk vast, met de uitdrukkelijke vermelding dat beide partijen niets meer van elkaar te vorderen hebben.

Let op het uitloopbeding

Ook na de opzeg kan een clausule doorwerken. Het uitloopbeding, ook naijlingsclausule genoemd, bepaalt dat u toch commissie verschuldigd bent wanneer u binnen een bepaalde periode verkoopt aan een kandidaat die de makelaar aanbracht. Dat beding is niet onbeperkt. Het geldt hoogstens zes maanden na het einde van de overeenkomst en enkel voor kandidaat-kopers die de makelaar u tijdens de opdracht schriftelijk heeft voorgesteld.

Die schriftelijke voorwaarde is uw houvast. Vraag bij de opzeg meteen de volledige lijst op van kandidaten die de makelaar aan u meldde, met de datum erbij. Zonder zo een lijst wordt een latere claim moeilijk hard te maken. Krijgt u ze niet, stuur dan zelf een overzicht van de bezichtigingen die u kent en vraag om schriftelijke bevestiging of aanvulling. Zo vermijdt u dat er maanden later een factuur binnenkomt voor een koper die u via uw nieuwe makelaar of via uw eigen netwerk vond.

Zo zegt u correct op

1. Lees uw contract volledig. Noteer de begindatum, de looptijd, of er exclusiviteit geldt, welke opzegtermijn er staat en hoe lang het uitloopbeding loopt.
2. Kies uw moment. Loopt de einddatum binnen enkele weken af, wacht dan en meld schriftelijk dat u niet verlengt. Dat kost u niets.
3. Stuur een aangetekende brief. Vermeld het adres van de woning, de datum van de overeenkomst, vanaf wanneer u stopt en de vraag om alle publicaties offline te halen. Mail dezelfde brief ter bevestiging.
4. Vraag de afsluiting op papier. Een korte bevestiging dat de opdracht eindigt, met de lijst van aangebrachte kandidaten en de afspraak over eventuele kosten.

Zoek uw opvolger voor u opzegt. Vergelijk tot 3 BIV-erkende makelaars uit uw gemeente en plan de kennismaking in de laatste weken van uw lopende contract, zodat uw woning niet wekenlang van de markt verdwijnt. Blijft de makelaar weigeren of houdt hij uw zoekertje online, dan kunt u een klacht indienen bij het BIV, het Beroepsinstituut van Vastgoedmakelaars, dat toezicht houdt op erkende makelaars. Twijfelt u over een specifiek beding, leg het contract dan voor aan een jurist.

Uw volgende stap

Een makelaarsovereenkomst opzeggen is zelden gratis, maar de kosten zijn wettelijk begrensd en vaak onderhandelbaar. Ken uw einddatum, check de exclusiviteit en het uitloopbeding, en zet elke afspraak op papier. Belangrijker nog is wat daarna komt, want een tweede opdracht die strandt kost u opnieuw maanden. Vergelijk tot 3 BIV-erkende makelaars uit uw gemeente, gratis en vrijblijvend, en vraag elke kandidaat naar zijn gemiddelde verkooptermijn in uw straat, naar zijn opzegvoorwaarden en naar wat er gebeurt als uw woning na drie maanden nog niet verkocht is.